Det å tjene penger på å kjøpe eiendom med tanke på å leie ut og/ eller pusse den opp med tanke på videresalg med fortjeneste er for mange en relativ trygg og enkel måte å skaffe seg en ekstrainntekt på ved siden av annen jobb eller skole.
Den største utfordringen med dette er ofte å skaffe tilstrekkelig egenkapital til å komme i gang med sitt første prosjekt. Dette er for mange en stor barriere, men samtidig er gevinstmulighetene gode når du først er kommet over denne kneika.
En forenklet økonomisk Analyse av Inntektspotensial ved Eiendomsutleie
Faktorer som påvirker lønnsomheten ved et utleieprosjekt:
- Belåningskostnader
- Kostnader uten lån
- Leieinntekter
La oss anta at du kjøper en eiendom for 4 millioner kroner og bruker 1 million kroner på oppussing, totalt 5 millioner kroner. Etter oppussing har eiendommen en markedsverdi på 6 millioner kroner. Dette gir en verdiøkning på 2 millioner kroner og en gevinst på 1 million kroner.
Anta videre at eiendommen har 6 soverom som leies ut for 6000 kroner per måned per rom. Dette gir totale leieinntekter på 36 000 kroner per måned og 432 000 kroner per år. Brutto yield blir da 8,64 % (leieinntekter delt på kjøpesum + oppussingskostnader).
Med årlige driftsutgifter på 60 000 kroner, vil netto leieinntekter bli 372 000 kroner, som gir en netto yield på 7,44 %. Etter 22 % skatt, vil netto leieinntekter være 290 160 kroner.
La oss anta at du har 25 % egenkapital på eiendommen (1 million kroner av 4 millioner kroner) med en effektiv rente på 5,45 %. Dette medfører månedlige rentekostnader på 13 190 kroner, avdrag på 3432 kroner, og gebyrer på 65 kroner, totalt 16 688 kroner per måned, eller 200 256 kroner per år. Du sitter da igjen med en netto fortjeneste på 89 904 kroner.
Inflasjonen jobber til fordel til dem som har lån og eiendom.
I tillegg til ovenstående er den store gulroten for mange mulighetene for verdiøkning over tid. Dette kan ofte utgjøre 5-10 % pr. år, med risiko for enkelte år med negativ utvikling samt enkelte år med ekstrem god utvikling.
Utover dette jobber inflasjonen til din fordel som eiendomsinvestor. Et lån på 4 millioner i dag er ikke det samme som 4 millioner om 10 eller 20 år til. Av samme årsak kan du justere leien årlig, enten etter prisindeks dersom du beholder samme leietaker, eventuelt etter eget forgodtbefinnende hvis du får nye leietaker slik at husleien du krever til enhver tid gjenspeiler det gjeldende prisnivået og markedssituasjonen.
Merk at oppussing kan gi skattefritak for noen år, men dette er ikke inkludert i beregningene. Dette er imidlertid en potensiell ekstra fordel som er verdt å ta med i betraktningen når du skal pusse opp et eiendomsprosjekt. Husk at vedlikehold og oppgradering vurderes forskjellig av skatteetaten i denne sammenheng, så hold tungen rett i munnen og gjør nødvendige forhåndsundersøkelser.